Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

Фото: storage.pravo.ru
Кадастровая стоимость определяет, какой налог на имущество надо заплатить её владельцу. Если он считает, что она завышена – её можно оспорить, но это не всегда легко. Например, в одном деле Мосгорсуд отказал владельцам элитной московской недвижимости, которые оспаривали установление цены на объекты «задним числом». В другом деле суд разрешил включить НДС в кадастровую стоимость торгового центра. Верховный суд отменил оба решения и объяснил, что в них не так.

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую  судебную статистику   привел в начале 2018 года  Верховный суд . Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы  Клифф  Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

СЮЖЕТЫ Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали  «Ведомости» . Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но  Моcгорсуд   отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения  № 5-КП 8-159 .

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы  Мозго и партнеры  Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

Антон Шаматонов

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле №  5-КГ18-96 . В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение №  5-КГ17-258 ), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист "Содружества земельных юристов" Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор  Heads Consulting  Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева.   По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО Новый подход к самовольным постройкам

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости   (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов. 

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Никита Куликов  "Право.ру"

 
По теме
sao.mos.ru - TltNews.Ru Межрайонная ИФНС России №19 по Самарской области информирует о порядке указания информации в едином налоговом уведомлении на уплату имущественных налогов.
24.09.2018
 
ФНС России напоминает, что налоговая инспекция исчисляет налог на имущество физлиц на основании сведений об объектах недвижимости представляемых органами,
18.09.2018
Разъяснения по актуальным вопросам, касающимся налогообложения имущества юридических лиц, дал журналу «Налоговая политика и практика» начальник Управления налогообложения имущества ФНС России Алексей Лащёнов .
13.09.2018
 
"Крылья Советов" продлили контракт с МТС - ФК Крылья Советов МТС, крупнейший российский телекоммуникационный оператор и провайдер цифровых услуг, и самарский профессиональный клуб "Крылья Советов" сообщают о продлении сотрудничества на футбольный сезон 2018/19.
24.09.2018
В Похвистнево местная жительница обвиняется в присвоении денежных средств - ГУ МВД по Самарской области В МО МВД России «Похвистневский» поступило сообщение от представителя одного из мебельных салонов города Похвистнево о том, что его продавец-консультант присвоила более 70 000 рублей, принадлежащих клиентам магазина.
24.09.2018 ГУ МВД по Самарской области
Известно, что ребенок учился в местной школе-интернате Вчера, 23 сентября, в заброшенном бараке на улице Октябрьской в Чапаевске нашли тело 12-летнего мальчика, учившегося в городской школе-интернате.
24.09.2018 Волжская коммуна
_dsc0001 - Православная гимназия   21 сентября ансамбль "Алконостъ" провел последнее мероприятие в рамках реализации проекта «Доброволец-2018»Заключительный концерт был посвящен военным и строевым песням,
24.09.2018 Православная гимназия
В «СамАрте» пройдет премьера спектакля «Маугли» - Волжская коммуна Режиссеры постановки назвали ее пластическими ассоциациями по «Книге джунглей» Редьярда Киплинга 29 и 30 сентября, в 14:00 и 18:00, в Самарском театре юного зрителя «СамАрт» пройдут премьерные показы спектакля «Маугли»,
24.09.2018 Волжская коммуна
Старины обычай светлый – древний праздник «Чӳклеме» - Портал Все мы - Россия! 22 сентября в селе Кошки-Новотимбаево Тетюшского района Республики Татарстан презентован один из самых ярких социально-культурных проектов «Старины обычай светлый – древний праздник «Чӳклеме» Целью нового культурного
24.09.2018 Портал Все мы - Россия!
Сегодня в воскресной школе Храма в честь Казанской иконы Божией Матери начнется апробация дополнительной образовательной программы «Семейные АзБуки».
23.09.2018 Городские Ведомости
Тольяттинский театр кукол «Пилигрим» открывает свой 46-й сезон На его пороге мы встретились с главным режиссером Яниной Дрейлих и директором театра Надеждой Булюкиной, чтобы узнать, как строится календарь-46.
21.09.2018 Площадь Свободы
Иностранные художники находят в нашем городе вдохновение для новых работ Совсем недавно — весной — в отделе современного искусства Тольяттинского художественного музея проходила выставка итальянского фотографа Микеле
21.09.2018 Площадь Свободы
Мальчишки и девчонки из нескольких волжских городов приехали в Тольятти для того, чтобы принять участие в традиционном осеннем Кубке LADA, который проводился уже в пятнадцатый раз.
24.09.2018 Спортивное Обозрение
Обе тольяттинские гандбольные команды потерпели поражения в заключительных матчах домашней серии юниорского первенства России.
24.09.2018 Спортивное Обозрение
Жители Самарской области могут выразить свое мнение о дорогах региона до 1 октября 2018 года - CityTraffic.Ru В официальном сообществе проекта "Безопасные и качественные дороги" 24 сентября стартовал опрос общественного мнения о реализации вышеупомянутого проекта на территории Самарско-Тольяттинской агломерации.
24.09.2018 CityTraffic.Ru
513,6 млн направят в Самарской области на обеспечение бесперебойной работы газо- и водоснабжения и подготовку комплекса ЖКХ к осенне-зимнему периоду в этом году.
24.09.2018 Телерадиокомпания Терра